Организация товарищества собственников жилья производится по голосованию жильцов с целью перехода права управления многоквартирным домом от управляющей компании. Все вопросы по оплате коммунальных услуг и обслуживанию внутридомового оборудования решаются с участием жильцов. Нередко ТСЖ в процессе деятельности допускает существенные нарушения. В этом случае владельцы квартир могут решить проблему путем подачи претензии председателю, или же через государственные инстанции.
Особенности функционирования ТСЖ
В отличие от УК, где назначение директора и иных сотрудников производится по распоряжению вышестоящего руководителя, ТСЖ функционирует несколько иначе:
- председатель избирается в результате голосования собственников. Важно, чтобы было набрано более 50% голосов;
- ТСЖ может управлять только несколькими домами при условии, что они находятся на одном земельном участке;
- юридически УК более самостоятельная организация, в то время как ТСЖ большую часть вопросов решает путем голосования владельцев квартир.
Еще одним существенным отличием ТСЖ от УК является обязательное привлечение подрядных организаций для проведения работ по обслуживанию коммуникационных систем. В УК обычно есть свои мастера, в то время как ТСЖ такими специалистами не обладает и привлекает для работы сторонние организации. Также допускается заключение договора ТСЖ с УК на обслуживание многоквартирного дома.
Деятельность ТСЖ регламентируется главами 13 и 14 ЖК РФ, а также иными законодательными актами. При функционировании они обязаны руководствоваться положениями о правилах расчета тарифов, особенностями обслуживания инженерных сетей, и пр.
Основания для подачи жалобы на ТСЖ
Наиболее распространенным основанием для обжалования действий ТСЖ является перераспределение долгов одних собственников на всех владельцев квартир обслуживаемого дома. Нередко граждане замечают в квитанциях завышенные цифры или появляющиеся без пояснения дополнительные суммы, что свидетельствует о неправомерных действиях организации.
Также встречаются иные причины:
- Слишком высокие тарифы. Стоимость услуг регулируется региональными властями, и ТСЖ не вправе устанавливать завышенные тарифы: оно обязано руководствоваться нормативными актами субъекта. Нередко встречаются случаи, когда ТСЖ взимает плату за расходы, несущиеся УК.
- Несоблюдение правил управления домом: проведение неузаконенной перепланировки, отсутствие ухода за внутридомовой и прилегающей территорией, аварийное состояние коммуникационных сетей, и пр.
- Противоправное использование общедомового имущества: например, сдача коридоров или кладовок в аренду. Это должно производиться только с уведомления жителей на собрании при условии, что за аренду проголосуют более 50% жильцов.
Таким образом, основанием для подачи жалобы может послужить любое незаконное действие ТСЖ.
Важно! В области предоставления коммунальных услуг ТСЖ сотрудничает с ресурсоснабжающими организациями. Например, электроэнергией дома обеспечиваются благодаря электросетевой компании, газом – газосберегающей. Несмотря на это, начисление платежей производятся именно ТСЖ, после чего деньги направляются поставщикам.
Таким образом, обжалование завышенных тарифов производится только с участием ТСЖ, несмотря на то, что ресурсопредоставляющие организации фигурируют в квитанциях.
Пример №1: обжалование действий ТСЖ
У гражданина Федорова С.К. образовалась задолженность по оплате газа – 70 000 руб. Попытки ТСЖ взыскать долг через суд и судебных приставов ни к чему не привели. Несмотря на наличие исполнительного листа, Федоров С.К. не начал погашать долг, а принудительное удержание сотрудниками ФССП невозможно ввиду отсутствия работы у должника.
Из-за сложившейся ситуации ТСЖ несет убытки, накапливается долг перед газоснабжающей организацией. Председателем было принято решение о взимании дополнительной платы за газ с других жильцов с целью погашения долга Федорова С.К. перед ТСЖ, а у ТСЖ – перед газовой службой.
Незаконная плата взималась с жителей на протяжении двух месяцев, пока один из собственников не заинтересовался данным вопросом, решив получить объяснения по поводу появления дополнительной строки в квитанции.
Гражданином был направлен письменный запрос в ТСЖ, однако ответ так и не был получен. Тогда он обратился в устной форме к председателю, который попытался сначала уйти от ответа, потом все же сказал, что другим долг «разбросали» на других владельцев квартир. Якобы если бы это не было сделано, газовая служба прекратила бы из-за задолженности поставки газа, и весь дом остался бы без него.
Здесь налицо два нарушения:
- По закону граждане не несут ответственность за других собственников.
- Услуга, которая не была предоставлена, не должна быть оплачена.
Таким образом, ТСЖ нарушило ряд требований Закона от 07.02.1992 №2300-1 и ЖК РФ.
Собственник пожаловался в Государственную жилищную инспекцию своего региона. В течение 30 дней была проведена проверка, в ходе которой установлено незаконное взимание платы за должника. С заключением ГЖИ владельцы квартир обратились в суд для взыскания в ТСЖ излишне уплаченных средств за прошедший период.
Куда пожаловаться на ТСЖ
Существует несколько организаций, куда можно подать жалобу на ТСЖ:
|
Причина |
Председатель | Роспотребнадзор | Жилищная инспекция | Прокуратура |
| Мелкие нарушения, допущенные ТСЖ | Нарушения Закона «О защите прав потребителей»: неправомерное взимание средств за коммунальные услуги, несоблюдение условий договора, и пр. | Любые нарушения норм ЖК РФ, в том числе и в сфере защиты прав потребителей | Любые нарушения прав и законных интересов гражданина, если ТСЖ должно понести административную или уголовную ответственность | |
| Особенности | Обжалование производится путем подачи письменного заявления или досудебной претензии | Рассмотрение жалобы производится в рамках обычной проверки. По результатам Роспотребнадзор выдает заключение, с которым можно обратиться в суд. Также сотрудники учреждения могут самостоятельно подать иск, представляя интересы граждан | ГЖИ проводит документальную проверку, по результатам которой составляется предписание об устранении нарушений или постановление о привлечении к ответственности |
Также граждане могут обращаться в суды для взыскания излишне уплаченных по вине ТСЖ средств и по иным нарушениям ЖК и ГК РФ.
Председатель
Как говорилось ранее, жаловаться председателю ТСЖ целесообразно только на мелкие нарушения. Также ему следует подавать досудебные претензии. Процедура выглядит так:
| Шаг 1. | Составление письменной жалобы | Жалоба должна быть оформлена в двух экземплярах: один передается в ТСЖ, на второй ставится пометка о принятии, и он возвращается заявителю |
| Шаг 2. | Подача жалобы | Жалоба подается на сайте ТСЖ или направляется по адресу, который можно узнать на официальном ресурсе или в квитанции |
| Шаг 3. | Ожидание рассмотрения жалобы | По закону обращение должно быть рассмотрено в течение 30 дней |
| Шаг 4. | Получение ответа | Ответ предоставляется в письменном виде заявителю |
В ходе рассмотрения жалобы ТСЖ вправе проводить проверки, организовывать собрания и предпринимать иные действия для составления обоснованного ответа.
Роспотребнадзор
Жалоба в Роспотребнадзор направляется при некачественном предоставлении услуг или при отказе от предоставления, если они предусматриваются договором, а также по иным нарушениям Закона от 07.02.1992 №2300-1.
Как выглядит весь процесс:
- Заявитель или группа собственников составляют письменную жалобу, собирают остальную документацию.
- Заявление с прилагаемыми документами подается в Роспотребнадзор по месту нахождения ТСЖ.
- Согласно ст. 12 ФЗ от 02.05.2006 №59-ФЗ, обращение рассматривается в течение 30 календарных дней.
- По результатам проверки Роспотребнадзор отправляет письменный отчет, в котором отражаются принятые меры и выявленные нарушения.
Важно! Если в ходе проверочных мероприятий Роспотребнадзор выявляет административное правонарушение, составляется предписание об устранении или постановление о привлечении к ответственности. В некоторых случаях материалы дела могут передаваться в суд.
Жилищная инспекция
Подача и рассмотрение жалоб в Государственной жилищной инспекции производится по аналогии с Роспотребнадзором. Направить обращение можно несколькими способами:
- через официальный сайт организации;
- лично;
- заказным письмом с уведомлением о вручении.
В последнем случае отсчет срока рассмотрения производится с момента получения уведомления, а не от даты отправки письма.
Прокуратура
Прокуратурой принимаются коллективные и индивидуальные жалобы, связанные с нарушением прав и законных интересов граждан. По итогам проверки возможны несколько вариантов развития событий:
| Составление предписания об устранении нарушений | Постановление о привлечении к ответственности | Передача материалов дела в суд |
| Применяется, если ТСЖ ранее не привлекалось к административной ответственности, а нарушение имеет незначительный характер | Актуально при неисполнении требований предписания и грубых нарушениях, допущенных ТСЖ | Производится при потребности взыскания излишне уплаченных средств собственниками с ТСЖ, и в иных случаях, если нарушаются нормы ЖК и ГК РФ |
Суд
Основанием для обращения в суд может послужить принятие ТСЖ необоснованного решения без проведения собрания собственников жилья, некачественное оказание услуг, незаконное взимание платы и прочие нарушения, трактующиеся ЖК и ГК РФ.
Как выглядит процедура:
- Собственник или инициативная группа составляют исковое заявление, собирают документы, подтверждающие неправомерность действий ТСЖ.
- Документация подается в районный суд по адресу регистрации ответчика.
- Дело рассматривается не более двух месяцев. По результатам суд выносит решение о полном или частичном удовлетворении требований, либо об отказе в удовлетворении.
Судебное решение обретает законную силу через месяц после вынесения. В течение данного времени стороны могут обжаловать его в апелляционном порядке.
Как составить жалобу: образец
Форма жалобы вне зависимости от того, куда она подается, законодательством не устанавливается. Для объективного рассмотрения она должна содержать следующие данные:
- наименование организации, куда подаются документы;
- название и адрес ТСЖ;
- данные заявителя;
- в чем заключаются нарушения (со ссылками на нормативно-правовые акты, не соблюдаемые ТСЖ);
- требование о проведении проверки;
- дата составления и подпись.
Если подается коллективное заявление, понадобятся данные и подписи всех собственников.
Граждане, не проживающие в многоквартирном доме на постоянной основе, не обладают правом обжалования действий или бездействия ТСЖ, за исключением юристов или адвокатов – они действуют от имени собственников по доверенностям.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос №1. Что делать, если жалоба председателю ТСЖ подана, но ответа нет уже 2 месяца?
В этом случае собственники могут жаловаться напрямую в государственные надзорные органы.
Вопрос №2. Как взыскать с ТСЖ незаконно взимаемые деньги?
Если средства были уплачены, но впоследствии жильцы обнаружили незаконное взимание, они могут попытаться взыскать их в досудебном порядке. При отказе от выполнения требований вопрос решается через суд.
Наиболее распространенные ошибки
Ошибка №1. При обжаловании действий или бездействия ТСЖ обязательно соблюдение досудебного порядка урегулирования проблемы.
Нет, подача досудебной претензии – это право, а не обязанность жильцов. При желании они могут сразу обращаться в судебные или надзорные органы, без предварительного выяснения вопросов с председателем или правлением ТСЖ.
Ошибка №2. Отказаться от ТСЖ нельзя.
Нет, при желании собственники на общем собрании могут решать любые вопросы касаемо деятельности ТСЖ, в том числе и об отказе от членства. Главное условие – набор более 50% голосов от жильцов.
«В отличие от жителей домов под управлением УК, собственники ТСЖ принимают более активное участие в решении задач, ведь большинство глобальных вопросов рассматривается именно на собрании. Также отмечается, что в домах под управлением ТСЖ гораздо меньше неисправностей, полученных в результате вандализма граждан: все знают, что в таких случаях им придется нести дополнительные расходы.
Если же у жителей есть вопросы или претензии, в большинстве случаев их удается решить с помощью председателя. Обращение в суд – это, скорее, исключение».
Н. Мельникова, помощник главы городского поселения Одинцово.
Заключение
При незаконных действиях ТСЖ подача жалобы осуществляется в письменном виде в любую из надзорных инстанций в зависимости от ситуации. По результатам рассмотрения заявителям направляются письменные ответы, содержащие перечень нарушений и описание мер, направленных на защиту интересов и прав граждан.