Как оспорить кадастровую стоимость объекта недвижимости

Кадастровая стоимость (далее по тексту также — КДС) — цена недвижимости, которая устанавливается при проведении гос. кадастровой оценки независимыми оценщиками. Если это невозможно сделать, то под КДС понимается рыночная стоимость, которая определяется индивидуально с учетом правовой базы по части оценочной деятельности.

Регулирование оценочной деятельности в РФ осуществляется согласно ФЗ РФ № 135 от 29.07.1998 (ред. от 03.08.2018). Также немаловажное значение имеют следующие нормативно—правовые акты Минкомразвития РФ.

Правовой акт Минкомразваития РФ Область применения Последняя редакция
Приказ № 114 от 18.03.2011 К вопросу об определении КДС объектов недвижимости Действующая редакция
 

Приказ № 263 от 04.05.2012

Порядок формирования комиссии по рассмотрению споров о КДС  

От 26.04.2018

 

Приказ 291 от 16.06.2017

Утверждает: Порядок ведения сведений по гос. кадастровой оценке, а также Перечень данных о КДС  

От 16.11.2018

Размер кадастровой стоимости учитывают при начислении имущественного налога, оплате госпошлины при наследовании. Зачастую получается так, что при завышенной КДС повышается и суммы налога к уплате. Поэтому важно знать ее действительное значение.

В целом переоценка КДС производится минимум один раз в три (либо пять) лет. Решение о проведении гос. кадастровой оценки принимают местные власти.

Несмотря на то, что КДС утверждается установленным по закону порядком, ее величину можно оспорить во внесудебном порядке либо через суд.

Завышенная кадастровая стоимость: как, какими способами ее оспорить

Оспорить КДС недвижимости могут ее собственники либо иные заинтересованные лица. К сведению, это могут быть не только физлица и юрлица, но и органы госвласти, МСУ — т. е. те, кто является владельцем недвижимости. Так, к примеру, физлицо вправе оспорить КДС своего жилья (квартиры), дома, гаража и даже комнаты.

Возможность оспаривания КДС предусматривает  ФЗ РФ № 135. Ключевой момент: оспаривание имеет место быть, если затронуты (нарушены) права, обязанности данных лиц. Т. е. физлицу для начала нужно выяснить, действительно ли завышена КДС. Есть причина для ее оспаривания либо нет? При этом следует учесть наличие законных оснований, которые применяются при пересмотре.

Основания для пересмотра КДС Способы оспаривания КДС Оспаривание КДС физлицом и юрлицом (отличие)
Пересматривают КДС только при следующих обстоятельствах:

·         обнаружены неточные, недостоверные сведения, которые фигурировали при определении величины КДС;

·         рыночная цена недвижимости определена на день, когда установлена ее КДС по состоянию на эту же дату

Результаты определения КДС могут оспорить физлица и юрлица двумя способами:

в комиссии по рассмотрению споров по части КДС

(сформированы и работают при территориальном Управлении Росреестра);

через суд

В отличие от физлица юрлицо, решив оспорить КДС недвижимости, обязательно должно пройти через внесудебный способ урегулирования спора

(т. е. сначала оспорить КДС в комиссии) 

Если комиссия отклонила заявление либо не рассмотрела его в поставленные сроки, юрлицо вправе обращаться в суд

Алгоритм оспаривания для всех лиц общий: обязательно пишется заявление, собираются документы и все вместе подается в уполномоченную инстанцию.

По вопросам, связанным с кадастровой стоимостью, можно направлять онлайн запросы на сайте Росреестра. Направить письменное обращение можно по факсу, почтой, через портал Госуслуг, МФЦ. Также можно лично прийти на прием к должностному лицу Росреестра либо задать свой вопрос по тел. 8-800-100-34-34. Более детально о способах обращения разъясняется на самом сайте федеральной службы.

Пример 1. Комиссия по рассмотрению споров по части КДС в Тульской области

Данная комиссия образована и работает при Управлении Росреестра Тульской обл. Работа ведется ей с 2013 г. Заявление с документами на пересмотр КДС принимаются по адресу: г. Тула, ул. Сойфера, д. 20а, каб. 102.

Подать нужные документы для целей пересмотра КДС можно путем отправки их по почте.

Сайт Росреестра.

Поступившие документы будут рассмотрены комиссией на протяжении месяца.

Обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения КДС

Буквально сразу после того, как были внесены соответствующие показатели новые по КДС, можно подавать заявление на их оспаривание. Все, что требуется от заявителя, это подготовить и подать нужный комплект документов. Присутствовать на грядущем заседании комиссии он не обязан.

Базовый пакет документов для подачи

(ст. 24.18 ФЗ РФ № 135)

 

Работа комиссии

Сроки рассмотрения

и возможные причины отказа

Безоговорочно нужно представить:

кадастровый паспорт (оригинал) объекта;

правоустанавливающий документ на недвижимость (заверенная нотариатом ксерокопия);

отчет о проведенной оценке недвижимого объекта

(на бумажном либо электронном носителе);

документальное доказательство того факта, что при определении КДС использованы неверные данные

Помимо указанной базы могут подаваться и иные документы

После поступления заявления комиссией в срок до 7 дн. направляется заявителю уведомление о его принятии к рассмотрению.

Решение комиссия принимает путем голосования «за» либо «против».

Для полноценной правомочной работы комиссии достаточно, чтобы больше половины ее участников присутствовали и участвовали в голосовании.

Результаты определения КДС отправляются заявителю на протяжении 5 дн.

Решение территориальной комиссии можно оспорить судебным порядком

Отказ в рассмотрении имеет место чаще всего по причине неполноты представленных сведений

(если поданы не все документы).

Попросту говоря, если какой—либо из документов базового пакета будет отсутствовать, то рассматривать ничего не будут.

Стандартный срок рассмотрения — 30 дн.

В орган кадастрового учета могут быть направлены: копия пересмотра результатов исчисления КДС, а также отчет по рыночной цене и сведения о кадастровой цене.

Важно! Независимо от того, каким решением изменена КДС на недвижимость (комиссией либо через суд), ее учитывают при определении налоговой базы по имущественному налогу. Основание: ст. 403 НК РФ.

Результаты работы комиссии: как принимается решение и что на него влияет

Как уже было отмечено выше, работа комиссии включает голосование, которое и влияет на исход событий. Тем не менее во многом решение по заявлению зависит от основания обращения собственника недвижимости (либо заинтересованного лица). Возможны следующие варианты решений комиссии:

  1. Комиссией подтверждено, что при определении КДС изначально использовались неточные, недостоверные данные. Тогда ей же принимается решение пересмотреть показатель КДС.
  2. Комиссия выяснила, что при калькуляции КДС изначально использованы верные данные. В данной ситуации считается, что заявление подано не обоснованно и комиссия отклоняет его.
  3. Если заявление подавалось по причине установления рыночной цены недвижимости на дату утверждения КДС, комиссия принимает соответствующее решение о сохранении предыдущих результатов либо об уравнивании двух сумм.

В ситуации, когда комиссия состоит, например, из 6 человек и их мнения отличаются, решающее значение принимает точка зрения председателя. В остальных случаях, стандартно, проходит открытое совместное голосование. Итоговое решение, которое, как положено, фиксируется в протоколе, принимается большинством голосов.

Пример 2. Подача комплекта документов не пересмотр величины КДС в Москве в комиссию

Подготовленный комплект документов можно отдать лично в комиссию (ул. Обручева, д. 46). Если отправка осуществляется посредством почтового отделения, то указывается почтовый адрес (ул. Поклонная, д. 13). Подробнее о работе комиссии в Москве (и иных субъектах РФ) можно узнать на сайте Росреестра, указав соответствующий регион.

Во всех случаях срок рассмотрения один: месяц. Мотивированный отказ в рассмотрении предполагает отправку заявителю надлежащего уведомления и возврат всех поданных им документов.

Примерный шаблон заявления на пересмотр КДС недвижимости для физлица и юрлица

Следует заметить, что предложенный формат заявления в одном и втором случае практически ничем не отличаются. Структура документов одинакова и предполагает указание одних сведений. Но, естественно, для физлица они будут одни, а для юрлица — свои.

Условная структура

(составные части заявления)

 

Какие сведения включают

 

Подробнее

 

 

Стандартная шапка

 

Необходимо указать, кому адресуется документ и кто его составитель

Заявление пишется на имя Председателя комиссии, поэтому записывают его ФИО.

 

Заявитель должен указать также свои инициалы и дом. адрес

 

 

 

Основная часть

 

 

Включает:

просьбу о пересмотре КДС и ее основание

Излагая просьбу, заявитель должен сослаться на ст. 24.19 ФЗ РФ № 135 от 29.07.1998, а также записать все реквизиты объекта (№, адрес).

Далее им же отмечается, что послужило причиной обращения

(основание для пересмотра)

 

 

Приложения

Прописываются все подаваемые документы

(как минимум, это обязательная база, которая включает отчет, правоустанавливающий документ и т. д.)

Попутно указывается число представленных экземпляров и листов каждого документа

(обычно требуется представить по 1 экз. каждого документа)

 

Иные приобщаемые документы

Отдельно прописываются сведения о других подтверждающих документах, которые приобщены к заявлению  

Должно прозвучать название и реквизиты каждого из них

В конце заявление, как принято, датируется, после чего заверяется личной подписью заявителя.

Одно заявление, без приобщенных документов не принимается и рассмотрению не подлежит.

Некоторые особенности оспаривания кадастровой стоимости судебным порядком

Обращаясь к ст. 13 ФЗ РФ № 135, можно отметить, что типичной причиной обращения в суд является недостоверная рыночная цена (иная стоимостная оценка в отчете) недвижимости. Необходимо учесть, что:

  1. В общем случае судебное разбирательство длится до двух месяцев. При необходимости данный срок может продлеваться еще на 30 дн.
  2. Юрлица до суда должны пройти через внесудебное урегулирование вопроса.
  3. Возможно проведение судебной экспертизы по проверки достоверности сведений из отчета, а также по определению рыночной цены.
  4. Если суд иск удовлетворит, то в его решении будет фигурировать новый показатель КДС для объекта недвижимости.
  5. Новые, измененные данные обязательно заносят в госреестр и далее применяют при исчислении налогов и в иных установленных случаях.

Подобные споры рассматривает суд (в том числе арбитражный, третейский). Для решения вопросов судебным порядком рекомендуется обращаться за профессиональной помощью к адвокатам и иным компетентным специалистам.

Распространенные ошибки в процессе оспаривания кадастровой стоимости

Ошибка 1. Если КДС пересмотрена в пользу заявителя (обладателя недвижимости), то перерасчет налога осуществляется не сразу. Поначалу старые (оспоренные) данные обновляются. Только после этого анализируется новая информация, калькулируется имущественный налог.

Новые данные применяются для указанных целей с января того календарного года, в котором пересматривалась КДС (подавалось заявление), но не раньше даты, когда оспариваемая КДС была внесена в гос. кадастр недвижимости КДС.

Ошибка 2. Если пересмотр КДС заявлен в судебном порядке, то требование на возврат «излишнего» налога одновременно не подается. Т. е. выдвижение двух требований (о пересчете КДС, возврате денег) априори не возможно.

Сначала производится пересмотр КДС недвижимости, которая ранее включалась в налоговую базу, а затем решаются остальные вопросы. К сведению, переплаченный налог за предыдущие периоды не возвращается. Пересмотренная КДС будет применяться только в текущем и последующих налоговых периодах при калькуляции имущественного налога.

Ошибка 3. При обращении в комиссию по вопросу пересмотра величины КДС, как принято, нужно подавать отчет об определении ДКС недвижимого объекта.

Как обращает внимание Росреестр, экспертное заключение к нему приобщать теперь не нужно. Обоснование: ФЗ РФ № 172 от 02.06.2016 отменил данную норму, которая раньше значилась в ФЗ РФ № 135.

Сайт Росреестра.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Как, где можно выяснить величину КДС недвижимости?

Информация о кадастровой стоимости имеется в ЕГРН (едином госреестре). Ее получают вместе с выпиской о КДС. Формат выписки введен Приказом Минкомразвития РФ № 975 от 25.12.2015.

Получить данные по КДС можно, отправив надлежащий запрос через портал Госуслуг, на сайте Росреестра, воспользовавшись услугами сервиса «Публичная кадастровая карта» либо «Справочная информация по недвижимости в режиме онлайн».

Вопрос №2: Можно ли подать на апелляцию, если заявитель не доволен результатами судебного разбирательства?

Да, можно. При несогласии с решением суда можно подать на апелляцию на протяжении месяца. Иск адресуется вышестоящей инстанции.

Оцените статью
Как подать жалобу и претензию
Добавить комментарий

3 × 1 =

Adblock
detector